Lãi suất vay đang cao: Có nên mua bất động sản lúc này? 5 câu hỏi cần trả lời trước khi vay

Gần đây, câu hỏi tôi nhận được nhiều nhất từ khách hàng là: lãi suất đang cao như vậy, có nên mua bất động sản không?

Tôi không thể đưa ra một câu trả lời chung cho tất cả mọi người. Mỗi anh chị có thu nhập, dòng tiền, mục tiêu và khả năng chịu áp lực khác nhau. Điều tôi có thể làm là cùng anh chị nhìn rõ lãi suất đang ở đâu, nó ảnh hưởng đến khoản vay như thế nào, và cần tự hỏi những gì trước khi quyết định.

1. Lãi suất vay mua nhà đang ở mức nào?

Theo một bài tổng hợp của Fili đăng ngày 21/09/2026, lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại 17 ngân hàng dao động từ khoảng 7% đến 13,2%/năm, trong đó nhiều ngân hàng áp dụng từ 10%/năm trở lên. Thời gian ưu đãi từ 6 đến 36 tháng, phổ biến là 12 tháng. Sau thời gian này, khoản vay chuyển sang lãi suất theo thỏa thuận trong hợp đồng, thường cao hơn.

Ngày 18/10/2026, theo báo Dân trí, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng giảm lãi suất huy động tối thiểu 0,5%/năm đối với kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, và giảm lãi suất cho vay 1,5-2%/năm đối với lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Bài báo không nêu mức giảm riêng cho vay mua nhà.

Vì vậy, tôi không dám khẳng định lãi vay mua nhà sẽ giảm bao nhiêu và khi nào. Điều anh chị nên làm là hỏi trực tiếp biểu lãi suất hiện hành của từng ngân hàng vào thời điểm vay, vì số liệu có thể đã thay đổi so với các bài báo.

2. Lãi suất ảnh hưởng đến khoản trả hằng tháng như thế nào?

Để dễ hình dung, tôi tính một ví dụ minh họa: vay 2 tỷ đồng trong 20 năm, trả đều gốc và lãi mỗi tháng, giả định lãi suất không đổi trong cả kỳ.

Lãi suất giả định	Trả mỗi tháng	Tổng lãi sau 20 năm
8%/năm	khoảng 16,7 triệu đồng	khoảng 2,0 tỷ đồng
10%/năm	khoảng 19,3 triệu đồng	khoảng 2,6 tỷ đồng
12%/năm	khoảng 22,0 triệu đồng	khoảng 3,3 tỷ đồng
14%/năm	khoảng 24,9 triệu đồng	khoảng 4,0 tỷ đồng

Đây chỉ là phép tính minh họa, không phải biểu lãi suất của ngân hàng nào. Trên thực tế, lãi suất có thể thay đổi sau thời gian ưu đãi, và cách tính (dư nợ giảm dần, trả gốc đều…) cũng khác nhau tùy ngân hàng.

Điểm đáng chú ý là chỉ chênh vài điểm phần trăm, khoản trả hằng tháng và tổng lãi có thể chênh rất lớn. Đó là lý do khi lãi suất cao, đòn bẩy tài chính trở thành con dao hai lưỡi.

3. Năm câu hỏi cần trả lời trước khi vay

Câu 1. Nếu lãi suất sau ưu đãi cao hơn, tôi vẫn trả được không? Đừng chỉ tính theo lãi ưu đãi năm đầu. Hãy tính thử ở mức lãi cao hơn lãi ưu đãi vài điểm phần trăm xem dòng tiền của mình còn chịu được không.

Câu 2. Khoản trả hằng tháng chiếm bao nhiêu trong thu nhập ổn định? Nên tính trên phần thu nhập chắc chắn, không tính các khoản thu không đều. Cần chừa phần cho chi phí sinh hoạt và quỹ dự phòng.

Câu 3. Tôi mua để ở, để cho thuê hay để đầu tư dài hạn? Mỗi mục đích có cách tính khác nhau. Nếu mua để cho thuê, hãy so sánh dòng tiền thuê thực nhận (sau chi phí vận hành, bảo trì, thời gian trống) với khoản lãi phải trả. Nếu mua để ở, tiêu chí quan trọng hơn là sự ổn định và khả năng gắn bó lâu dài.

Câu 4. Tôi có đủ vốn tự có và quỹ dự phòng không? Vay càng nhiều thì rủi ro biến động lãi suất càng lớn. Vốn tự có cao hơn giúp giảm áp lực trả nợ và giảm tổng lãi phải trả.

Câu 5. Tôi có thể chủ động được thời điểm mua không? Có anh chị cần nhà để ở ngay, có anh chị có thể chờ. Nếu có thể chờ, hãy theo dõi diễn biến lãi suất và chính sách. Nhưng cũng nên nhớ rằng không ai dự đoán chắc chắn được lãi suất và giá, nên quyết định cần dựa trên khả năng tài chính của chính mình, không dựa vào việc đoán thị trường.

4. Một vài hướng để giảm áp lực lãi suất

• Vay ít hơn: tăng vốn tự có hoặc chọn sản phẩm có tổng giá trị phù hợp hơn.
• So sánh nhiều ngân hàng: không chỉ nhìn lãi ưu đãi, mà nhìn cả thời gian ưu đãi, cách tính lãi sau ưu đãi, phí trả nợ trước hạn và phí khác.
• Đọc kỹ điều khoản trong hợp đồng vay: đặc biệt là biên độ lãi suất thả nổi và điều kiện thay đổi lãi suất.
• Chọn thời hạn vay hợp lý: vay dài hơn thì trả hằng tháng thấp hơn nhưng tổng lãi cao hơn.
• Xem chính sách thanh toán của chủ đầu tư: nhiều dự án có tiến độ thanh toán chia nhiều đợt, cần đọc kỹ trong hợp đồng để biết khi nào thực sự phải giải ngân.

5. Góc nhìn của tôi

Theo tôi, lãi suất cao không tự động có nghĩa là “không nên mua”, và lãi suất thấp cũng không tự động có nghĩa là “nên mua”. Điều quan trọng hơn là khoản vay có nằm trong khả năng chịu đựng của anh chị, ngay cả khi lãi suất không như kỳ vọng.

Một quyết định mua bất động sản tốt thường bắt đầu từ việc hiểu rõ nhu cầu, dòng tiền của mình và các rủi ro, rồi mới đến việc chọn dự án phù hợp.

Nếu anh chị đang cân nhắc mua nhà hoặc đầu tư và muốn trao đổi về các dự án phù hợp với ngân sách, hãy để lại thông tin để tôi hỗ trợ. Anh chị cũng có thể xem thêm danh mục dự án để tham khảo.

Lưu ý: Bài viết cung cấp thông tin tham khảo, không phải tư vấn tài chính hay đầu tư cho từng trường hợp cụ thể. Lãi suất và chính sách có thể thay đổi, anh chị nên hỏi trực tiếp ngân hàng và tham khảo chuyên gia tài chính trước khi quyết định vay.